Cuando se proyectaba el 2011, no se esperaban grandes cambios en el mercado inmobiliario, a pesar de ser un año electoral.
Y así sucedió. Al menos hasta el momento previo a las urnas, esta rama de actividad venía creciendo sin sobresaltos.
Luego llegó el "cepo al dólar", que acrecentó el temor sobre el futuro del sector e hizo que tanto directivos de inmobiliarias como desarrolladores comenzaran a ajustar las proyecciones de crecimiento de cara al 2012.
Apenas conocidas las nuevas medidas cambiarias, todo fue revuelo y confusión. Sin embargo, con el correr de los días, las aguas comenzaron a aquietarse.
Ahora, ya no se habla de un "parate" brusco -tal como se temía inicialmente- sino, más bien, de un reacomodamiento y de una moderación en el ritmo de operaciones de compraventa.
Es que los analistas consultados por iProfesional.com sostienen que, pese a las mayores dificultades para hacerse de dólares, el ladrillo seguirá siendo el mejor refugio para los ahorros de los argentinos. Y esto servirá para atenuar el impacto de la medida.
"Si bien el crecimiento del país será más moderado, y esto puede afectar a la actividad, la falta de opciones de inversión -sumado a los mayores riesgos que enfrenta la economía global- revitalizarán la compra de viviendas como alternativa de resguardo del capital", destaca el consultor inmobiliario Damián Tabakman.
Su opinión es compartida por Miguel Ludmer, presidente de Interwin: "Al no haber opciones que garanticen cierta tranquilidad, creemos que el dinero de los argentinos seguirá volcándose a este mercado".
Precios al alza, aunque a menor ritmo
En este contexto, en el que se prevé un nivel más moderado pero a la vez sostenido en el ritmo de operaciones de compraventa, la evolución de la cotización del metro cuadrado vuelve a suscitar polémica.
Es que buena parte de la sociedad sostiene que los precios están por las nubes en varias zonas y estiman que no tienen más margen para subir.
En cambio, otro sector afirma que seguirán al alza. Y basan sus argumentos en que el ladrillo en Argentina se convirtió en el destino "natural" hacia el cual "drenan" los ahorros del país, transformándose así en una suerte de "bono libre de riesgo" argentino.
En efecto, así como el estadounidense, cuando se asusta, compra bonos del tesoro norteamericano (Treasury Bond) el argentino hace lo opuesto: se desprende de cualquier cosa que tenga "olor" a riesgo soberano y pone sus ahorros en la propiedad de un inmueble.
Otro de los argumentos que esgrimen varios expertos es el comparativo entre lo que vale el metro cuadrado a nivel local frente al que se exhibe en otras capitales del mundo, habida cuenta de que muchas zonas se rigen por precios internacionales.
"El metro cuadrado en zonas premium de Buenos Aires ya alcanzó los u$s5.000 e incluso más. Sin embargo, está muy por debajo de otras ciudades, como París o Londres, por citar algunos casos, en las cuales cotiza entre los u$s16.000 y los u$s20.000. Vale decir que la Argentina está baja comparándola internacionalmente", comenta Roberto Ledo, director de Bullrich Inmobiliaria.
Sin embargo, el experto resalta que esta brecha "se achicó mucho a lo largo de estos últimos años, habida cuenta de que tiempo atrás el valor medio del metro cuadrado se ubicaba en el orden de los u$s2.000 en la Ciudad de Buenos Aires".
En medio de esta controversia, los desarrolladores y dueños de inmobiliarias dan cuenta de su visión para 2012: una gran mayoría afirma que los precios seguirán subiendo, aunque a un menor ritmo que el registrado hasta ahora.
La falta de terrenos, la suba en los costos de construcción en dólares y una demanda que "se queja" de los altos precios -pero que finalmente termina convalidándolos- son las causas que motorizan los incrementos en los llamados "barrios estrellas".
A su vez, el alza en las cotizaciones de unidades a estrenar en estos lugares, tomados como referencia, termina "contagiando" el valor de las viviendas usadas.
Y, más aun, a las emplazadas en barrios linderos, fenómeno conocido como "efecto derrame". Esto es, desarrolladores que "mudan" sus nuevas obras a zonas cercanas, en las cuales encuentran terrenos más baratos en donde construir.
Así, se revitalizan nuevos espacios que se revalorizan más rápidamente que, incluso, los históricos de mayor demanda.
¿Cuáles son esos lugares? Expertos del sector hacen referencia a Parque Patricios, Saavedra, Colegiales, Chacarita, Barracas, Villa Urquiza y Villa Crespo.
Precios versión 2012
En el año que acaba de concluir, según el relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario, los incrementos fueron de entre un 9% y hasta de un 24% en dólares, tal como lo muestra la siguiente infografía:
En el caso de los departamentos usados las subas en el año que concluyó fueron menores, con un promedio de un 8,6% y un techo de un 15%:
De cara a este 2012 "las unidades nuevas aumentarán por la inflación. Y empujarán hacia arriba a las que no son a estrenar", explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
Por el lado de los usados, añade que "no habrá una muy buena oferta y, en lo poco que disponible para la venta, sus propietarios defenderán el precio".
Según su pronóstico -y a partir del sondeo realizado por la consultora entre los expertos más destacados del sector- el incremento promedio para este 2012 será de un 10 por ciento.
Su estimación es compartida por Jorge Toselli, titular de JT Propiedades, para quien "el metro cuadrado se ajustará al alza un 10%, en general, y un 15% en las unidades chicas, que son las preferidas como destino de inversión".
La siguiente infografía da cuenta de las proyecciones de suba de precios que estiman directivos de inmobiliarias y desarrolladores:
Los "chiquitos" rinden más
¿Qué tipo de unidades serán las más requeridas? Según los profesionales del sector, los departamentos chicos seguirán al tope del ranking en cuanto a demanda, a pesar de la notoria -y preocupante- escasez de departamentos grandes, de cuatro o más ambientes, un fenómeno que se fue acentuando a lo largo de los últimos cinco años.
"La lógica para 2012 es que si se siguen buscando departamentos chicos el efecto se derrame hacia los más grandes, llevando el aumento también a esas propiedades", afirma Toselli.
"Las viviendas pequeñas de 2 y 3 ambientes en zonas consolidadas seguirán siendo las más vendidas en preventa", coincide en destacar Ludmer, de Interwin.
Menos volumen, rentabilidad en caída
Para varios de los expertos consultados, la caída en los márgenes de ganancia hace que se requiera de un volumen mayor para que el negocio de construir siga resultando atractivo.
En un marco inflacionario, sumado a un billete verde que crece a un ritmo tres veces menor, el alza de los costos en pesos se traslada a dólares.
Por eso, tal como recalca Gustavo Ortola Martinez, presidente de GO Real Estate, el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios "se sostendrá mientras se puedan ajustar al alza los precios".
Y agrega: "Para ganar en volumen se necesita que haya más crédito a largo plazo para así incorporar a nuevos compradores".
El peso quiere robarle protagonismo al dólar
Las nuevas reglas de juego que se impusieron al dólar son, sin dudas, la principal preocupación para un negocio que hace años opera en esa moneda.
Ante la nueva realidad, muchos expertos anticipan una tendencia creciente a pesificar las operaciones de compraventa.
"Por el lado de emprendedores y desarrolladores, muchos están aceptando pesos al tipo de cambio oficial, como forma de poder concretar las ventas", explica Tizado.
Su visión es compartida por Rodrigo Fernandez Prieto, que también espera que "con el correr de los meses, se intensifiquen las transacciones en moneda local".
Pero este avance encuentra algunas complicaciones. Luis Ramos, presidente de LJ Ramos, señala que algunos emprendimientos se están proyectando con cuotas en pesos, indexados según el índice de la Cámara de la Construcción (CAC).
Sin embargo, advierte que mantener esto en el tiempo será complicado, porque muchos insumos son en dólares y no alcanzarán los presupuestos.
"Es por eso que veo un escenario complicado, que además se enmarcará en un enfriamiento del consumo en general", afirma.
Lo que viene
Además de las características ya señaladas, para 2012 se espera el crecimiento en la demanda de nuevas propuestas tales como:
-Fideicomisos al costo.
-Inversión en tierras.
-Desarrollos con valor agregado.
-Proyectos federales.
"Creo que aparecerá una gran cantidad de fideicomisos al costo en lugares consolidados donde luego pueda haber un buen mercado de potenciales inquilinos o compradores", comenta Tabakman.
Por su parte, Federico Weil, presidente de TGLT, señala que "serán los preferidos aquellos terrenos ubicados en zonas que hagan que estas tierras tengan una baja incidencia en el precio final del metro cuadrado".
"Para desarrollar en estos días, por ejemplo un departamento típico de tres ambientes en Barrio Norte, la incidencia de la tierra llega a ser de hasta el 40%. Los costos de construcción siguen creciendo y los márgenes de ganancia antes de impuestos no superan el 16%, contra el 25% del año anterior," comenta Ortola Martinez.
Otra sorpresa serán los desarrollos en productos diferenciados. Es decir, con valor agregado en cuanto a calidad, algo a lo que volvió a prestársele atención después de dos años en los cuales los nuevos emprendedores que entraron al negocio la descuidaron.
"Ante cada alternativa de inversión, habrá que detenerse a estudiar el mercado, el producto, la localización, la estructuración financiera del proyecto. Las oportunidades existen, pero hay que buscarlas. Hay que encontrar los productos adecuados para cada perfil de riesgo. En esta etapa el foco pasa por la microeconomía del proyecto inmobiliario", explica Mario Gomez, director de Lebleu y directivo de Cucicba.
Por último, las oportunidades también se potenciarán en el interior del país.
"El Real Estate en la Argentina se ha federalizado como nunca en estos últimos años. Hay nuevos desarrollos en todas las provincias", afirma Raúl Saenz Valiente, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrollares Urbanos.
Llega un 2012 marcado a fuego por un enfriamiento de la economía local y por una aguda crisis en el plano internacional.
Para los argentinos, hablar de refugiar el dinero es pensar en el dólar o en el ladrillo.
Si, cepo mediante, no pueden hacerse de los verdes billetes, entonces todo indica que el "rojo ladrillo" será quien ocupe un lugar más protagónico como destino de los ahorros y de los excedentes de renta que se generan en el país.
Fuente IProfesional
www.am-propiedades.com.ar
